Експерти галузі – про нові реалії, безпеку та конкуренцію

Панельна дискусія про інвестиції у будівництво та різні формати нерухомості, що мала місце під час International Invest Summit 2025 у Львові, стала цінним джерелом інформації щодо інвестування в галузь. Провідні експерти з досвідом роботи в різних сегментах ринку нерухомості поділились інсайтами, баченням інвестиційних перспектив і  пропозиціями для інвесторів.

Учасники дискусії:

---

• Ірина Пшенна, співзасновниця та генеральна директорка MindCapitalPro (інвестиції в нерухомість);
• Арсеній Насіковський, молодший партнер компанії DIM (житлова нерухомість, столичний регіон);
• Роман Давимука, СЕО девелоперсько-інвестиційної компанії Avalon (житлова та комерційна нерухомість, львівський регіон);
• Дмитро Струк, інвестор, директор з розвитку будівельної компанії «Креатор-Буд» (житлова нерухомість Києва, Тернополя, Львова, Катовіце (Польща));
• Яна Глинянська, керівниця напрямку Maestro Invest керуючої компанії Maestro Hotel Management (туристична нерухомість, Одеса, Львів. Буковель).

Житлова нерухомість

Стан справ на ринку

На думку експертів, ринок житлової нерухомості залишається одним із найцікавіших для інвестування, оскільки зрозумілим та стабільним лишається його продукт – власне, помешкання. Останнім часом цей продукт навіть дещо покращився: за рахунок впровадження нових гігієнічних норм і появи в будинках та ЖК облаштованих укриттів.

З іншого боку, здорожчання будівельних робіт і нестача робочої сили призвели до зростання собівартості будівництва (подекуди на 30%) і, відповідно, зниження маржинальності девелоперів. Це все призвело до зростання серед забудовників конкуренції за клієнтів, оскільки їхня кількість об’єктивно не збільшилася.

Власні корективи внесли і внутрішня міграція вкупі з воєнними ризиками, які призвели до вирівнювання цін львівського регіону із столичним та зміни цілей інвесторів: з купівлі на «нульовому» циклі та перепродажу згодом – на придбання для власного використання.

Гарною новиною для ринку є те, що до нього виявили інтерес інституційні інвестори, які якісно замінили дрібних спекулятивних інвесторів та працюють за моделлю equity investment – придбання акцій компанії, що дає акціонеру частку власності та право на частину прибутку.

Перспективи інвестування в житлову нерухомість

У будь-якому випадку, інвестори з низьким апетитом до ризику з часом приходять до висновку, що житло – це ліквідний актив. В Україні ж, де доволі добре працює інститут права власності, інвестор із документами на квартиру цілком може почуватись захищеним. Тож перспективність українського ринку не викликає сумнівів.

Як, насправді, і глобального ринку, в який інвестовано близько 70% усіх світових активів. Для розуміння, частки активів у світовому «портфелі»: криптовалюти – $2,5 трлн, золото – $11 трлн, комерційна нерухомість – $30 трлн, житлова – $500 трлн.

На думку багатьох, саме зараз є можливість для кратного збільшення інвестицій. По-перше, як ми казали, наразі інвестиції в житлову нерухомість через повномасштабну війну скоротились втричі. Ринок вільний, девелопери чекають на інвесторів. Щоб привабити їх, забудовники активно додають нові функції та «фішки» (щоправда, які також підвищують собівартість).

По-друге, багато нових об’єктів у Києві та області просто зараз пропонуються в економічному сегменті (до $1000 за м2). В області (Ірпінь, Буча, інші передмістя) повоєнного зростання цін не очікується, проте в преміальних клубних будинках у центральних районах Києва прогнозується зростання і до $10 000 за м2.

Варто відзначити, що інші вважають малоймовірним сценарієм різке зростання вартості (за винятком окремих випадків на кшталт преміальних об’єктів для експатів). Апелюючи до відсутності різкого стрибка цін на початку війни, вони прогнозують аналогічну ситуацію на повоєнному ринку.

Проте всі сходяться на думці, що за умови успішного завершення війни та розвитку економіки, житлова нерухомість у Києві, Львові, Одесі тощо років через 10 зможе наблизитися до рівня цін європейських столиць.

Саме розвиток економіки сприятиме покращенню ситуації на ринку – однак за рахунок кількості можливостей для інвестування. Традиційний цикл інвестування в нерухомість передбачає надлишок капіталу в інших галузях. Наприклад, після того, як фармацевтична, логістична, аграрна галузь чи царина інформаційних технологій згенерували значні прибутки, з часом ці кошти перетікають у нерухомість.

Найімовірніше, у разі успішного завершення війни та надходження значного обсягу капіталу в інфраструктурні проєкти, промисловість, креативні галузі тощо, знадобиться час – два-три роки, щоб цей капітал почав осідати в роздрібних інвесторів, які зможуть підштовхнути ціни на нерухомість угору.

Дохідна нерухомість

Чи варто вкладати в дохідну нерухомість?

Діючі інвестори сходяться на думці, що купівля квартири для здачі в оренду після ремонту наразі є застарілою моделлю. Сьогодні потрібні ліквідні проєкти з керуючою компанією, яка забезпечує вау-ефект і генерує пасивний дохід. Також все більшої привабливості серед інвесторів набирають моделі REIT (інвестиційні фонди нерухомості) та пайові інвестиційні фонди.

У цифрах попит на дохідну нерухомість демонструє стабільність, але не активність. Найвищий рівень інвестицій спостерігався у 2023 році, у 2024 р. попит знизився, у 2025 р.– стабілізувався.

На думку експертів, з урахуванням усіх фінансових метрик дохідна нерухомість у столичному регіоні наразі є менш привабливою через високі початкові інвестиції. Тому найбільшою привабливістю в Києві та області все ще користуватиметься житлова нерухомість.

Географія інвестицій у дохідну нерухомість

Серед інвесторів спостерігається зацікавленість у проєктах на території Польщі. Зокрема, українські компанії працюють у Катовіце, де є традиційно активна українська бізнес-спільнота, що сформувалась ще до початку війни та релокації багатьох представників українського середнього класу.

Тут зокрема пропонуються окремі юніти площею 18, 35 та 48 м2. Проєкт реалізується у змішаному форматі: два верхні поверхи відведено під квартири для особистих потреб (наприклад, для сімей, чиї діти навчаються в Польщі, які можуть здавати житло в довгострокову оренду самостійно); решта поверхів – під мікс-формат: готель із коворкінгом, спортклуб, тераса на даху та інші зручності.

Крім цього багато об’єктів споруджуються у Варшаві та Кракові.

На території України найбільшу інвестиційну привабливість в галузі демонструє Одеса: у країні стало менше моря, а попит на морський відпочинок залишився. Регіон варто розглянути інвесторам із толерантністю до ризикових вкладень: нижча конкуренція та вища прибутковість, ніж у Буковелі, Львові чи Славському, межують із ризиками обстрілів, влучань та блекаутів.

Львів також залишається регіоном зі стабільними, прибутковими та стабільно прибутковими об’єктами.

У Буковелі пропозиція готельних об’єктів значно перевищує попит. Туристичний потік в Україні не зростає через відсутність іноземних туристів, а внутрішній туризм обмежений.

Також цікавим є Славське – новий курорт і регіон Закарпаття, що має потенціал для розвитку.

На думку спеціалістів ринку комерційної та дохідної нерухомості, найближчі два-три роки, коли запустяться всі заплановані готельні об’єкти, конкуренція за клієнтів зросте, а річні відсотки прибутковості, ймовірно, знизяться.

Експертні ідеї з інвестування в дотичні ринки

• Нові продукти

Наразі багатьма управляючими компаніями розробляються нові інвестиційні продукти, засновані на гнучкості та зменшенні вартості «входу». Наприклад, таким є продаж квадратних метрів із готельним оператором під управлінням керуючої компанії.

• Керуючі компанії

Будь-які криза та нестабільність на ринку підвищує інтерес до таких компаній: останні роки оператори ринку спостерігають збільшення кількості запитів до них. Девелопери, які побудували та ввели в експлуатацію нові об’єкти, не готові братись за управління в часи невизначеності оточуючого середовища, тому згодні віддавати їх в управління профільних структур.

• Інструменти аналітики

Ринок житлової нерухомості в Україні – один із найменш забезпечених статистикою. Гравці знають лише обсяги введеного в експлуатацію житла, але не мають даних про кількість проданих об’єктів, доступних до продажу чи тих, що перебувають на етапі старту продажів. Більше з тим, навіть після введення об’єкту в експлуатацію немає інформації щодо кількості відремонтованих приміщень.

Це створює ризики для аналізу ринку, в тому числі – для девелоперів, які змушені покладатись на внутрішню статистику компаній та інтуїцію.